Valor de referencia:
El “detalle” fiscal que puede costarle caro al comprador… y también al vendedor.
Vender un inmueble implica pagar impuestos, eso no es novedad. Pero lo que sí sorprende a muchos propietarios es descubrir que Hacienda puede exigirles más de lo esperado por una venta… incluso si han declarado el precio correctamente.
¿La razón? El famoso valor de referencia catastral. Te explicamos cómo funciona y por qué deberías prestarle atención si vas a vender.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
Desde 2022, todos los inmuebles tienen asignado un valor de referencia, calculado por la administración a partir de estadísticas de compraventas y sin necesidad de visitar el inmueble. Este valor pretende reflejar el “precio de mercado”, aunque en muchos casos se aleje de la realidad.
La clave está en que ese valor se convierte en la base mínima para calcular varios impuestos. Si vendes o compras por un precio inferior, Hacienda puede imponer el valor más alto para recaudar más.
El impacto en el comprador: ITP más alto
Imaginemos una compraventa en Cataluña, donde el comprador debe pagar el 10 % de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
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Precio pactado en escritura: 150.000 €
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Valor de referencia del inmueble: 190.000 €
Aunque el comprador haya pagado 150.000 €, el ITP se calculará sobre 190.000 €.
Resultado: el comprador abona 19.000 € en impuestos, en lugar de los 15.000 € esperados.
⚠️ ¿Y el vendedor? También sale perdiendo
Lo que no todo el mundo sabe es que este valor también se utiliza para calcular el IRPF del vendedor.
En concreto, se aplica para determinar la ganancia obtenida en la venta, que tributa como una ganancia patrimonial.
Veamos cómo afecta:
Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Si Hacienda entiende que el inmueble “vale” 190.000 €, aunque se haya vendido por 150.000 €, utilizará ese valor superior como base para calcular la ganancia. Y por tanto, el vendedor deberá pagar más IRPF.
Ejemplo práctico
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Precio de venta declarado: 150.000 €
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Valor de referencia catastral: 190.000 €
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Hacienda considera que el vendedor ha ganado 190.000 €, no 150.000 €
➡️ Esto aumenta artificialmente la ganancia patrimonial
➡️ Y con ello, también sube la factura fiscal en la declaración de la renta
Incluso si el vendedor nunca ha recibido los 190.000 €, Hacienda lo trata como si sí.
¿Se puede reclamar?
Sí, pero el proceso no es automático ni fácil. El vendedor debe demostrar que el precio real refleja fielmente el valor de mercado. Para ello, se pueden aportar:
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Tasaciones periciales independientes
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Comparativas con ventas recientes en la misma zona
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Informes técnicos del estado del inmueble
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Justificación de pagos y contratos firmados
✅ Conclusión: revisar antes de firmar
El valor de referencia no solo es un dato técnico: puede influir drásticamente en los impuestos que pagas, tanto si compras como si vendes.
Por eso, antes de cerrar una operación inmobiliaria, conviene:
✔️ Consultar el valor de referencia del inmueble en la web del Catastro
✔️ Calcular el impacto fiscal real para ambas partes
✔️ Pedir asesoramiento profesional si el valor de referencia supera el precio pactado