Valeur de référence :

Vendre un bien immobilier implique de payer des impôts, ce n'est pas une nouveauté. Mais ce qui surprend de nombreux propriétaires, c'est de découvrir que le fisc peut leur demander plus que prévu pour une vente… même s'ils ont correctement déclaré le prix.
Quelle est la raison ? La célèbre valeur de référence cadastrale. Nous vous expliquons comment cela fonctionne et pourquoi vous devriez y prêter attention si vous envisagez de vendre.

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Qu'est-ce que la valeur de référence du cadastre ?

Depuis 2022, tous les biens immobiliers ont une valeur de référence, calculée par l'administration à partir de statistiques de transactions sans besoin de visiter le bien. Cette valeur vise à refléter le « prix du marché », bien que dans de nombreux cas, elle s'éloigne de la réalité.

La clé est que cette valeur devient la base minimale pour calculer plusieurs impôts. Si vous vendez ou achetez à un prix inférieur, le fisc peut imposer la valeur la plus élevée pour collecter davantage.

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L'impact sur l'acheteur : ITP plus élevé

Imaginons une vente en Catalogne, où l'acheteur doit payer 10 % de ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales).

• Prix convenu dans l'acte : 150.000 €

• Valeur de référence du bien : 190.000 €

Bien que l'acheteur ait payé 150.000 €, l'ITP sera calculé sur 190.000 €.

Résultat : l'acheteur paie 19.000 € d'impôts, au lieu des 15.000 € attendus.

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⚠️ Et le vendeur ? Il perd aussi

Ce que tout le monde ne sait pas, c'est que cette valeur est également utilisée pour calculer l'IRPF du vendeur.
En effet, elle s'applique pour déterminer le gain réalisé lors de la vente, qui est imposé comme un gain patrimonial.

Voyons comment cela affecte :

Gain = Valeur de transmission – Valeur d'acquisition

Si le fisc estime que le bien « vaut » 190.000 €, même s'il a été vendu pour 150.000 €, il utilisera cette valeur supérieure comme base pour calculer le gain. Et donc, le vendeur devra payer plus d'IRPF.

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Exemple pratique

• Prix de vente déclaré : 150.000 €

• Valeur de référence cadastrale : 190.000 €

• Le fisc considère que le vendeur a gagné 190.000 €, et non 150.000 €

➡️ Cela augmente artificiellement le gain patrimonial
➡️ Et avec cela, la facture fiscale augmente dans la déclaration de revenus.

Même si le vendeur n'a jamais reçu les 190.000 €, le fisc le traite comme s'il l'avait fait.

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Peut-on faire appel ?

Oui, mais le processus n'est pas automatique ni facile. Le vendeur doit prouver que le prix réel reflète fidèlement la valeur du marché. Pour cela, il peut fournir :

• Évaluations indépendantes

• Comparaisons avec des ventes récentes dans la même zone

• Rapports techniques sur l'état du bien

• Justifications de paiements et contrats signés

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✅ Conclusion : vérifier avant de signer

La valeur de référence n'est pas seulement un élément technique : elle peut influencer drastiquement les impôts que vous payez, tant si vous achetez que si vous vendez.
C'est pourquoi, avant de conclure une transaction immobilière, il convient de :

✔️ Vérifier la valeur de référence du bien sur le site du cadastre
✔️ Calculer l'impact fiscal réel pour les deux parties
✔️ Demander un conseil professionnel si la valeur de référence dépasse le prix convenu