Valor de referència:
El “detall” fiscal que pot costar-li car al comprador... i també al venedor.
Vendre un immoble implica pagar impostos, això no és cap novetat. Però el que sí que sorprèn molts propietaris és descobrir que Hisenda pot exigir-los més del que esperaven per una venda… fins i tot si han declarat el preu correctament.
¿La raó? El famós valor de referència cadastral. T'expliquem com funciona i per què hauries de prestar-li atenció si vens.
¿Què és el valor de referència del Cadastre?
Des de 2022, tots els immobles tenen assignat un valor de referència, calculat per l'administració a partir d'estadístiques de compravendes i sense la necessitat de visitar l'immoble. Aquest valor pretén reflectir el “preu de mercat”, encara que en molts casos s'allunyi de la realitat.
La clau està en el fet que aquest valor es converteix en la base mínima per calcular diversos impostos. Si vengués o comprés per un preu inferior, Hisenda pot imposar el valor més alt per recaure més.
L'impacte en el comprador: ITP més alt
Imaginant una compravenda a Catalunya, on el comprador ha de pagar el 10%e l'ITP (Impost de Transmissions Patrimonials).
-
Preu pactat en escriptura: 150.000 €
-
Valor de referència de l'immoble: 190.000 €
Encara que el comprador hagi pagat 150.000 €, l'ITP es calcularà sobre 190.000 €.
Resultat: el comprador abona 19.000 € en impostos, en lloc dels 15.000 € esperats.
⚠️ ¿I el venedor? També surt perdent
El que no tothom sap és que aquest valor també s'utilitza per calcular l'IRPF del venedor.
Concretament, s'aplica per determinar el guany obtingut en la venda, que tributa com un guany patrimonial.
Veiem com afecta:
Guany = Valor de transmissió – Valor d'adquisició
Si Hisenda entén que l'immoble “val” 190.000 €, encara que s'hagi venut per 150.000 €, utilitzarà aquest valor superior com a base per calcular el guany. I per tant, el venedor haurà de pagar més IRPF.
Exemple pràctic
-
Preu de venda declarat: 150.000 €
-
Valor de referència cadastral: 190.000 €
-
Hisenda considera que el venedor ha guanyat 190.000 €, no 150.000 €
Això augmenta artificialment el guany patrimonial.
I això, també puja la factura fiscal en la declaració de la renda
Fins i tot si el venedor mai ha rebut els 190.000 €, Hisenda ho tracta com si sí.
¿Es pot reclamar?
Sí, però el procés no és automàtic ni fàcil. El venedor ha de demostrar que el preu real reflexa fidelment el valor de mercat. Per això, es poden aportar:
-
Taxacions pericials independents
-
Comparatives amb vendes recents a la mateixa zona
-
Informes tècnics de l'estat de l'immoble
-
Justificació de pagaments i contractes signats
✅ Conclusió: revisar abans de signar
El valor de referència no és només una dada tècnica: pot influir dràsticament en els impostos que pagues, tant si compres com si vens.
Per això, abans de tancar una operació immobiliària, convé:
Consultar el valor de referència de l'immoble a la web del Cadastre
Calcular l'impacte fiscal real per ambdues parts
Demanar assessorament professional si el valor de referència supera el preu pactat