¿Cómo se reparte el dinero en una venta con usufructo y nuda propiedad?

Es habitual que tras una herencia la propiedad de una vivienda quede dividida entre un usufructuario (normalmente un progenitor) y uno o varios nudos propietarios (como los hijos). Pero ¿qué ocurre si deciden vender la vivienda a un tercero? ¿Cómo se reparte el dinero?

Aquí te explicamos de forma clara y con ejemplos prácticos cómo funciona el reparto del precio de venta entre usufructuario y nudos propietarios, aplicando la llamada “regla del 89”.

¿Qué significan usufructo y nuda propiedad?

• Usufructo: Derecho a usar y disfrutar de un bien sin ser el propietario. Quien tiene el usufructo puede vivir en la vivienda, alquilarla y percibir ingresos, pero no venderla sin el acuerdo de los nudos propietarios.

• Nuda propiedad: Derecho de propiedad “desnudo”, es decir, sin posesión ni disfrute mientras exista el usufructo. Cuando el usufructuario fallece o renuncia, el nudo propietario consolida la plena propiedad.

¿Qué pasa si quieren vender la vivienda?

Para vender la plena propiedad a un tercero, usufructuario y nudos propietarios deben firmar juntos. Cada uno transmite su parte del derecho y debe recibir su parte proporcional del precio. Para calcular ese reparto, se aplica una fórmula legal y objetiva: la regla del 89.

¿Qué es la “regla del 89”?

Es un criterio fiscal y notarial que se usa en toda España para valorar el usufructo vitalicio. Se calcula así:

Valor del usufructo (%)=89−edad del usufructuario 

Con límites legales:

• Máximo: 70% del valor total

• Mínimo: 10%

El resto del valor hasta el 100% corresponde a la nuda propiedad.

Ejemplo práctico

Supongamos que se vende una vivienda por 100.000 €, con esta situación:

• La madre tiene el usufructo vitalicio y tiene 75 años.

• Los dos hijos son nudos propietarios a partes iguales (50 % cada uno).

Cálculo:

1. Regla del 89: 89 – 75 = 14 → El usufructo vale 14 %.

2. El resto (86 %) es la nuda propiedad.

3. Aplicando al precio:

   • Madre (usufructo): 14 % de 100.000 € = 14.000 €

   • Hijos (nuda propiedad): 86.000 € (43.000 € cada uno)

¿Cómo se cobra en la notaría?

El día de la firma, todas las partes comparecen ante notario y se detalla el reparto del precio:

• El comprador entrega directamente a cada parte su importe (por transferencia o cheque).

• La escritura refleja que el usufructuario transmite su derecho y los nudos propietarios el suyo, recibiendo cada uno la cantidad que les corresponde legalmente.

Este reparto garantiza transparencia, evita conflictos y cumple con los criterios fiscales vigentes.