Il est courant qu'après un héritage, la propriété d'un logement soit divisée entre un usufruitier (généralement un parent) et un ou plusieurs nus propriétaires (comme les enfants). Mais que se passe-t-il s'ils décident de vendre le logement à un tiers ? Comment est partagé l'argent ?

Ici, nous expliquons de manière claire et avec des exemples pratiques comment fonctionne le partage du prix de vente entre l'usufruitier et les nus propriétaires, en appliquant la fameuse "règle des 89".

Que signifient usufruit et nue propriété ?

• Usufruit : Droit d'utiliser et de profiter d'un bien sans en être le propriétaire. Celui qui a l'usufruit peut vivre dans le logement, le louer et percevoir des revenus, mais ne peut pas le vendre sans l'accord des nus propriétaires.

• Nue propriété : Droit de propriété "nu", c'est-à-dire sans possession ni jouissance tant que l'usufruit est en vigueur. Lorsque l'usufruitier décède ou renonce, le nu propriétaire consolide la pleine propriété.

Que se passe-t-il s'ils veulent vendre le logement ?

Pour vendre la pleine propriété à un tiers, l'usufruitier et les nus propriétaires doivent signer ensemble. Chacun transmet sa part du droit et doit recevoir sa part proportionnelle du prix. Pour calculer ce partage, une formule légale et objective est appliquée : la règle des 89.

Qu'est-ce que la "règle des 89" ?

C'est un critère fiscal et notarial utilisé dans toute la France pour évaluer l'usufruit viager. Elle se calcule ainsi :

Valeur de l'usufruit (%)=89−âge de l'usufruitier 

Avec des limites légales :

• Maximum : 70% de la valeur totale

• Minimum : 10%

Le reste de la valeur jusqu'à 100% correspond à la nue propriété.

Exemple pratique

Supposons qu'un logement soit vendu pour 100 000 €, dans cette situation :

• La mère a l'usufruit viager et a 75 ans.

• Les deux enfants sont nus propriétaires à parts égales (50 % chacun).

Calcul :

1. Règle des 89 : 89 – 75 = 14 → L'usufruit vaut 14 %.

2. Le reste (86 %) est la nue propriété.

3. Application au prix :

   • Mère (usufruit) : 14 % de 100 000 € = 14 000 €

   • Enfants (nue propriété) : 86 000 € (43 000 € chacun)

Comment se fait le paiement chez le notaire ?

Le jour de la signature, toutes les parties se présentent devant le notaire et le partage du prix est détaillé :

• L'acheteur remet directement à chaque partie son montant (par virement ou chèque).

• L'acte notarié reflète que l'usufruitier transmet son droit et les nus propriétaires le leur, recevant chacun le montant qui leur revient légalement.

Ce partage garantit la transparence, évite les conflits et respecte les critères fiscaux en vigueur.