Com es reparteix el diners en una venda amb usdefruit i nua propietat?

És habitual que, després d'una herència, la propietat d'un habitatge quedi dividida entre un usufructuari (normalment un progenitor) i un o diversos nus propietaris (com els fills). Però, què passa si decideixen vendre l'habitatge a un tercer? Com es reparteixen els diners?

Aquí t'expliquem de forma clara i amb exemples pràctics com funciona el repartiment del preu de venda entre usufructuari i nus propietaris, aplicant la coneguda “regla del 89”.

Què signifiquen usdefruit i nua propietat?

Usdefruit: dret a usar i gaudir d'un bé sense ser-ne el propietari. Qui té l'usdefruit pot viure a l'habitatge, llogar-lo i percebre’n ingressos, però no pot vendre'l sense l'acord dels nus propietaris.

Nua propietat: dret de propietat “despullat”, és a dir, sense possessió ni gaudi mentre existeixi l'usdefruit. Quan l'usufructuari mor o renuncia, el nus propietari consolida la plena propietat.

Què passa si volen vendre l'habitatge?

Per vendre la plena propietat a un tercer, usufructuari i nus propietaris han de signar plegats. Cadascun transmet la seva part del dret i ha de rebre la seva part proporcional del preu. Per calcular aquest repartiment, s'aplica una fórmula legal i objectiva: la regla del 89.

Què és la “regla del 89”?

És un criteri fiscal i notarial utilitzat a tot Espanya per valorar l'usdefruit vitalici. Es calcula així:

Valor de l'usdefruit (%) = 89 − edat de l'usufructuari

Amb límits legals:

Màxim: 70 % del valor total

Mínim: 10 %

La resta del valor fins al 100 % correspon a la nua propietat.

Exemple pràctic

Suposem que es ven un habitatge per 100.000 €, amb aquesta situació:

La mare té l'usdefruit vitalici i té 75 anys.

Els dos fills són nus propietaris a parts iguals (50 % cadascun).

Càlcul:

Regla del 89: 89 – 75 = 14 → l'usdefruit val 14 %.

La resta (86 %) és la nua propietat.

Aplicació al preu:

Mare (usdefruit): 14 % de 100.000 € = 14.000 €

Fills (nua propietat): 86.000 € (43.000 € cadascun)

Com es cobra a la notaria?

El dia de la signatura, totes les parts compareixen davant notari i s’hi detalla el repartiment del preu:

El comprador lliura directament a cada part el seu import (per transferència o xec).

L'escriptura reflecteix que l'usufructuari transmet el seu dret i els nus propietaris el seu, i que cadascú rep la quantitat que li correspon legalment.

Aquest repartiment garanteix transparència, evita conflictes i compleix amb els criteris fiscals vigents.